2026年，俄罗斯土地法迎来最新修订（2月10日相关修正案正式生效），结合此前长期实施的土地管理规则，外资（含中资）的土地使用权有了更明确的界定，既保留合理空间，也设置了严格红线。今天就用通俗语言，拆解核心规则，帮中资企业避开法律风险，合规用地！
- 用于建设个人住宅、车库、个人副业（如小型种植、养殖）的土地，且此类土地需是“已被建筑物、构筑物占据”的农用附属土地（不涉及纯农业生产用地）；
- 非边境、非特殊管控区域的普通商业、工业建设用地（需完成严格审批）。
- 边境地区土地：边境地区清单由俄罗斯总统确定，外国人/外资企业一律禁止拥有所有权，哪怕是通过股权收购、赠与等方式间接获取也不允许；
- 港口区域土地：包括海上港口、内河港口范围内的所有土地，禁止外资取得所有权；
- 农业生产用地：纯农业用地（如耕地、牧草地、林地等），中资企业及外资控股超过50%的企业，一律禁止购买所有权，仅能通过租赁使用；
- 特殊用途土地：如军事用地、自然保护区、北极地区及西伯利亚、远东部分特殊管控土地，禁止外资购买，且租赁也需获得联邦政府专项审批。
1、可租赁的土地类型：几乎所有类型土地均可租赁，包括农业用地、建设用地、商业用地等，仅特殊用途土地（如军事用地）租赁需联邦政府专项审批。
2、租赁期限：普通土地租赁期限无明确上限（遵循一般民事合同规则），其中农业用地租赁合同最长期限不得超过49年，超过该期限的，视为自动调整为49年。
3、2026年利好调整：农业用地租赁审批简化，设施农业、粮食深加工配套、农业仓储等相关用地审批效率提升；被依法收回的农业土地，若公开拍卖流拍，地方政府可按地级价直接收购，中资企业可关注此类土地的租赁机会。
4、核心要求：租赁需签订书面合同，明确土地用途、租赁期限、租金支付方式，且需完成租赁登记；租赁期间不得擅自改变土地用途，不得转租（除非合同明确约定可转租）。
- 租赁农业用地开展合规农业项目：如种植、养殖、农业加工配套等，需签订规范租赁合同，完成登记，且不得改变土地的农业用途，租赁期限不超过49年。
- 购买非限制区域的商业/工业建设用地：用于建设厂房、办公场所等，需提前向当地土地管理部门提交申请，完成审批及不动产登记，确保土地用途与项目规划一致。
- 通过合规方式获取土地使用权：如租赁、合作经营（与俄本地企业合作，依托本地企业的土地使用权开展项目），或通过收购俄本地企业股权间接获取土地（需确认该企业土地权利合法，且不涉及禁止外资涉足的土地类型）。
- 规避限制购买禁止类土地：如通过“代持”（找俄籍自然人/本地企业代买）、虚假股权收购等方式，获取边境地区、农业生产用地的所有权，一经查实，土地权利无效，还将面临巨额罚款，甚至追究刑事责任。
- 擅自改变土地用途：如租赁农业用地用于建厂、盖商业楼，或租赁工业用地用于房地产开发，哪怕是临时改变，也将被责令整改、罚款，情节严重的，土地将被收回，租赁合同终止。
- 未登记即使用土地：无论是购买还是租赁，未完成不动产登记（或租赁登记）就擅自占用土地开展经营，属于违法行为，可能被责令停止施工、没收违法所得，同时面临罚款。
- 违规转租/转让土地权利：租赁土地后，未取得出租方同意擅自转租，或未经审批转让土地购买权、租赁权，相关交易无效，还需承担违约责任和行政处罚。
- 忽视“特殊用途土地”管控：未经联邦政府审批，租赁或间接使用军事用地、自然保护区、北极及远东特殊管控土地，将面临严厉处罚，甚至可能被驱逐出境（针对自然人）、吊销企业经营许可（针对中资企业）。
- 2026年土地法修订后，ЗОУИТ过渡调整期延长至2031年，涉及此类土地的中资企业需关注细则、合规完善用地手续。
- 中资企业租购土地需提交外资准入证明，敏感领域提前完成审批，杜绝“先用地、后审批”。
- 俄罗斯各联邦主体土地政策有差异，中资选址前需咨询当地部门或律师，规避区域规则风险。
- 土地纠纷需通过俄司法途径解决，建议留存相关材料，必要时委托专业律师处理。
【总结】2026年俄罗斯土地法对中资的核心态度是“限制购买、允许租赁、严格管控”，只要守住“不碰禁止类土地、不擅自改用途、完成合法登记”的底线，中资企业完全可以合规获取土地使用权。建议企业在用地前做好充分调研，必要时借助专业法律力量，规避法律风险，稳步推进在俄项目！
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